Wer seine Liegenschaft mit Gewinn veräussert, muss Grundstückgewinnsteuern bezahlen. Anlagekosten und Besitzdauer beeinflussen die Höhe der Steuer. Die Grundstückgewinnsteuer kann unter bestimmten Umständen aufgeschoben werden. Benötigen Sie Steuerberatung zu diesem Thema?
Grundsätzliches
Sollten Sie beim Verkauf Ihrer Liegenschaft einen Verkaufsgewinn erzielen, sind grundsätzlich Grundstückgewinnsteuern geschuldet. Ein Verkaufsgewinn ergibt sich aus der positiven Differenz von Verkaufserlös abzüglich Anlagekosten. Zu den Anlagekosten gehören die Kosten für den seinerzeitigen Kauf, wertvermehrende Investitionen, Maklergebühren, Vorfälligkeitsentschädigungen sowie Gebühren für die Grundbuch- und Notariatsaufwendungen.
Die Besitzdauer spielt im Kanton Zürich eine wesentliche Rolle: Unter 2 Jahren Besitzdauer wird die Steuer erhöht, ab 5 Jahren Besitzdauer wird die Steuer sukzessive ermässigt. Nach 20 Jahren Besitzdauer ist die maximal mögliche Ermässigung der Steuer von 50 % erreicht. Es werden nur volle Jahre angerechnet.
Im Kanton Zürich ist der Steuersatz progressiv ausgestaltet. Mit zunehmendem Verkaufsgewinn steigt der Steuersatz von 10 % sukzessiv auf 40 %. Auf Verkaufsgewinnen, die bereits den Betrag von CHF 100’000 übersteigen, wird der maximale Steuersatz von 40 % erhoben.
In der untenstehenden Tabelle finden Sie Beispiele von unterschiedlich hohen Grundstückgewinnen und deren Steuerfolgen im Kanton Zürich.
| Kanton Zürich | ||||
| CHF | CHF | CHF | CHF | |
| Grundstückgewinn | 100’000 | 200’000 | 500’000 | 1’000’000 |
| Steuerfolgen bei: | ||||
| < 1 Jahr Besitzdauer | 44’100 | 104’100 | 284’100 | 584’100 |
| < 2 Jahre Besitzdauer | 36’750 | 86’750 | 236’750 | 486’750 |
| 2 Jahre Besitzdauer | 29’400 | 69’400 | 189’400 | 389’400 |
| 5 Jahre Besitzdauer | 27’930 | 65’930 | 179’930 | 369’930 |
| 10 Jahre Besitzdauer | 23’520 | 55’520 | 151’520 | 311’520 |
| 20 Jahre Besitzdauer | 14’700 | 34’700 | 94’700 | 194’700 |
Sollten Sie beispielsweise einen Verkaufsgewinn von CHF 500’000 im Kanton Zürich erzielen, kostet Sie das bei einer Besitzdauer von 5 Jahren stolze CHF 179’930. Jedes weitere Jahr verringert prozentual Ihre zu bezahlenden Grundstückgewinnsteuern.
Stehen Sie vor einem Verkauf Ihrer Liegenschaft und möchten wissen, wieviel die zu bezahlende Grundstückgewinnsteuer beträgt? Nehmen Sie Kontakt mit mir auf und erfahren Sie, was Sie an Steuern kalkulieren müssen.
Aufschubstatbestände bei der Grundstückgewinnsteuer
Nicht in jedem Fall muss die Grundstückgewinnsteuer nach einem Eigentümerwechsel bezahlt werden. Das Zürcher Steuergesetz sieht eine Reihe von Tatbeständen vor, die einen zeitlichen Aufschub ermöglichen. Im Kanton Zürich bewirken u.a. folgende Tatbestände einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer:
- Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung
- Handänderung unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht
- Umstrukturierung
- Ersatzbeschaffung (siehe weiter unten)
Diese Aufschubstatbestände bewirken einzig einen zeitlichen Aufschub. Sollte die Liegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden, wird die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer ausgelöst. Dabei gilt, dass zur Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer auf die Anlagekosten des früheren Eigentümers abgestellt wird, aber auch dass dessen Besitzdauer angerechnet wird. Bei einer Besitzdauer von mehr als 20 Jahren ist es ratsam, den Verkehrswert vor 20 Jahren mit dem früheren Kaufpreis zu vergleichen. Im Kanton Zürich besteht das Wahlrecht, entweder auf dem früheren Kaufpreis oder dem Verkehrswert vor 20 Jahren abzurechnen.
Ersatzbeschaffung beim Eigenheim
Wer sein Eigenheim veräussert und mit dem Erlös ein neues Eigenheim erwirbt, kann die anfallende Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Wichtig dabei ist, dass es sich beim Ersatzobjekt um eine dauernd selbstgenutzte Liegenschaft (Wohnsitz) in der Schweiz handeln muss. Eine Ersatzbeschaffung bei einem Ferienhaus (Zweitwohnsitz) ist grundsätzlich nicht möglich. Die Ersatzbeschaffung muss zeitlich innerhalb von 2 – 3 Jahren an den Verkauf der ursprünglichen Liegenschaft anknüpfen.
Im Weiteren kommt es bei der Ersatzbeschaffung darauf an, wie hoch der Kaufpreis des Ersatzobjekts ist. Nur der wieder in das Ersatzobjekt investierte Teil des Grundstückgewinnes wird aufgeschoben. Sollte nicht der gesamte Grundstückgewinn reinvestiert werden, wird auf dem frei verfügbaren Teil des Grundstückgewinnes abgerechnet.
Sollten Sie beispielsweise Ihre frühere Liegenschaft mit CHF 2.5 Mio. verkaufen, bei Anlagekosten von CHF 1 Mio., und den Verkaufsgewinn in ein Ersatzobjekt mit einem Kaufpreis von CHF 1.5 Mio. investieren, werden Mittel von CHF 1 Mio. aus dem Verkaufsgewinn frei verfügbar, für die kein Aufschub gilt und die sofort besteuert werden. Der Restgewinn von CHF 500’000 wurde reinvestiert, die Besteuerung wird aufgeschoben.
| Kanton Zürich | |||
| Grundstückgewinnsteuer (GGSt) | Beispiel 1 | Beispiel 2 | Beispiel 3 |
| keine GGSt fällig | teilweise GGSt fällig | gesamte GGSt fällig | |
| Verkaufserlös | 2’500’000 | 2’500’000 | 2’500’000 |
| Anlagekosten | -1’000’000 | -1’000’000 | -1’000’000 |
| Grundstückgewinn | 1’500’000 | 1’500’000 | 1’500’000 |
| Kaufpreis Ersatzobjekt | 3’000’000 | 1’500’000 | 500’000 |
| steuerbarer Gewinn ohne Aufschub | 0 | 1’000’000 | 1’500’000 |
| steuerbarer Gewinn mit Aufschub | 1’500’000 | 500’000 | 0 |
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